Lånekrisen : 125 år för att betala av bostaden

I genomsnitt tar det den svenska bostadsköparen 125 år för att betala av bostaden. Då det är långt över en persons livslängd så betyder detta i praktiken att vi fått ett system där folk är belånade i all evighet (eller hela sin ligslängd). Hela hälften av alla bostadslån har ingen amortering alls.

Det enda sättet som det kan fungera är om vi har en stor årlig värdeökning på bostäderna. För bostäderna behöver hela tiden underhåll och med jämna mellanrum nyrenoveringar då man byter ut viktiga delar t.ex. stambyten, nya rör, nya kök osv. Ett nytt kök kostar 100 000 kr minst och om man då inte amorterar lånet så att man kan ta ett nytt lån för att klara av de investeringen så är enda alternativet att bostäderna växer i värde mera än inflationen så man kan öka på lånet för att det inte skall bli stora problem.

Just nu använder bankerna högre lånemarginaler för att skydda sig själva och kunna stå starkare när lånekrisen slår till. Men ingen skyddar låntagarna som luras ta dessa dyra lån för bostäder som kommer sjunka i värde.

Än så länge har vi ingen lånekris – men vi är sakta på väg dit och om vi inte genomför åtgärder i tid så finns det inget som stoppar lånekrisen att förstöra vårt samhälle. Förbjuda amorteringsfria lån verkar vara enda vägen till att stoppa att vi får en stor härdsmälta i storstadsområdena.

Tyvärr har EU regler gällande bl a bankernas krav på eget kapital så vi i Sverige kan inte ändra dessa men vi skulle t.ex. med lagstiftning tvinga bankerna att ha en kreditförlustfond som motsvarar det behov av eget kapital som bankerna behöver ha för att kunna klara av en lågkunjunktur på ett bra sätt.

Kreditförlustfonden skulle kunna vara utformad så att bankerna tvingas ta från sina vinster och spara dessa till dåliga år. Min förslag är att bankerna måste lägga in upp till hälften av sina vinster i fonden under goda år för att få kreditförlustfonden att växa till halva egna kapitalet. När det är dåliga tider och bankerna går med förlust så kan man ta fram kreditförlustfonden och kvitta den mot de kreditförluster banken. Det minskar då kraftigt behovet av att staten måste gå in och rädda en bank som går dåligt.

Jag har föreslagit att Piratpartiet skall driva:

– skapandet av en kreditförlustfond
– tvingande att amortera lån på bostäder
– krav på att bottenlån får vara högst 75% av marknadsvärdet på en bostad.

Resterande 25% kan då vara topplån med snabbare amorteringstid för de som har råd med det. Målet är att få folk att först spara några år innan de väljer att köpa en bostad så de har en marginal om bostadspriserna går ner.

Ser det som viktiga åtgärder för att förhindra att Sverige drabbas av en lånebubbla. I dagsläget har Piratpartiet ingen penningpolitisk politik men vi talar om att utvidga politiken och jag ser detta som det minsta vi i Sverige borde göra för att förhindra en lånekris.


11 Responses to Lånekrisen : 125 år för att betala av bostaden

  1. Det är inte sant att värdeökningar krävs för att finansiera systemet, det som krävs är externa intäkter så som jobb.
    Vidare är hushållen kanske rationella och sparar i form t ex. aktier istället för att amortera av på huslånen som är löjligt låga.
    En av orsaken till de låga huslånen är att vår centralbank försöker stimulera vår ekonomi genom att sänka räntan till botten. För att de belånade hushållen ska klara sig och fortsätta att konsumera. Att låna pengar är just nu för billigt i min mening och det som det medför är att hushållen skuldsätter sig och driver upp bostadspriset då de räknar att räntan bara ska upp mot 5 % etc.
    Att införa amorteringskrav kan kringgås t ex genom att banken eller annan juridisk konstruktion lånar ut till amortering via annan säkerhet. Eller att man regelbundet lägger om lånen efter det att man amorterat enligt lagen och sedan tar ett helt nytt lån på huset.

    Jag tror att den bästa styrmekanismen är att centralbanken sätter räntan högre. Detta är lite knepigt då centralbanken äntligen är hyfsat oberoende från klåfingriga politiker.
    Då låga räntor på centralbanken har spridningseffekter i samhället på andra plan än bostäder kanske det är ännu bättre att sänka belåningsgraden som man får ta på en bostad från 85 % till en lägre nivå.
    Tyvärr är värdering av en bostad ytterst subjektiv och man kan sannolikt lätt hitta nån sakkunnig person som gärna värderar upp din bostad till ett högre värde än vad som är betingat på marknaden. Men det gör att de som missgynnats av nuvarande systemet (70-90 talister) ytterligare bestraffas då de inte kan låna till sitt boende i deras nuvarande rätt besvärliga situation. Samt att de som är sist in på bostadspyramidspelet får de största förlusterna.
    Sättet att du hjälper dem och samtidigt bearbetar bostadsbubblan är att minska regleringen på bostadsbyggmarknaden, det är alldeles för många särintressen som ska uttala sig om vad som får byggas och vart. Vidare är det väldigt mycket fult spel kring hur kommuner säljer ut tomtmark till innevånare. Jag hörde på omvägar att 80+ % av tomtmarken i en kommun regelbundet delades ut till byggherrar till lägre pris än vad övriga kommuninnevånare fick möjlighet att köpa för. Ett annat exempel var att en byggherre fick köpa mark och samma dag kunde sälja den till en mycket högre summa samtidigt som kommunen fick behålla sitt hockeylag..
    Problemet med att investera stora samhällsresurser i mer bostäder är att det inte ökar produktiviteten eller ger Sverige särskilt långsiktig industri som ska försörja oss i framtiden, men det är iof bättre än ännu fler frisörer.

    Ytterligare ett sätt att förbättra situationen för de unga när det gäller bostad är att låta folk bjuda i en auktion på lägenhetshyror i de kommunala bolagens hyresrätter. Självklart på de lägenheter som bolaget behöver nya hyresgäster till.
    Det skulle effektivisera hur man kan byta jobb mellan kommuner och även vad hyran ska vara på olika lägenheter genom att konkurrensutsätta lägenheterna så att folk som inte stått i kön på alla kommunala bolag i 10 år kan flytta både mellan och inom kommunen. Självklart ska detta kombineras med att hyrorna uppgraderas enligt index så att man premierar att folk flytta ut.

    Annat sätt är som du skriver öka bankernas krav på grundkapital, men det låter inte EU oss göra. Ett sätt att kringgå detta är att öka risken i bostadslån för banken genom att låta husägare lämna huset och sedan får banken sälja huset till de värde de får utan att kunna kräva husägaren på pengar. Jag läste någonstans att bankerna väldigt höga hävstänger när det gällde just bostadslån då det hade så mycket säkerhet. Detta kanibaliserar på annan utlåning som banken borde bedriva ur ett samhällsperspektiv nämligen utlåning till nya företag.
    Ett annat sätt är att centralbanken lånar ut pengar till hushållen till just bostäder enligt någon schablon t ex att halva bottenlånet kan du låna av staten till centralbanksräntan efter det att du kan visa att du haft lån på bostaden i x år samt att du amorterar.
    Detta skulle dock kräva en mycket större organisation på banken men i slutändan skulle risken minskas i systemet betänkligt då centralbanken inte lånar ut pengarna X ggr, men i gengäld inte har någon centralbank att falla tillbaka på.

    Vidare skulle jag gärna se att det finns en begränsning på hur stor en bank får vara i förhållande till bnp. Tyvärr är de bestar vi har i norden för stora för att kunna låta någon av dem gå i konkurs vilket sannolikt skapar osunt beteende av bankerna.
    Vidare skulle de bara flytta sin verksamhet utanför Sveriges gränser.

    • Problemet är att räntan är på den nivån den skall vara för att garantera att vi får inflation. Utan den hade vi fått deflation och därmed så hade hela ekonomin destabiliserats.
      Så det går inte bra med högre ränta.

      Ditt förslag med auktion för hyran kommer innebära marknadshyror och kommer snabbt slå sönder marknaden för hyreslägenheter i stockholm.

      Storleken på bankerna bestäms egentligen av konkurrenslagens begränsningar om monopol och dominerade marknadställning. Jag håller med dig i sak att denna lagstiftning förmodligen skulle behöva bli skarpare så vi slipper att alla branscher går mot att ha en 3-5 stora bolag som i praktiken äger hela marknaden. Vill man påverka banksystemet så bör man då se till att inte vara kund hos någon av de 3 stora bankerna.

  2. ”Vad är det banken riskerar ? När utfaller den risken ?”

    Bankens risk ligger i att den bara ”äger” 80% av fastigheten men 100% av lånet. Blir låntagaren av någon anledning betalningsoförmögen så får banken bara rätt att kräva ut 80% av försäljningsvärdet på bostaden, på det viset kommer man inte att få låna 2 miljoner kronor för att få köpa en bostad värd 1 miljon (och tro mig, det förekommer, själv blev jag erbjuden ett blancolån på en miljon när jag köpte mitt hus för att jag ”kanske behövde en ny bil till mig och frugan”).

    ”Hur kan banken påverka den risken ?”

    Genom att inte låna ut pengar till konsumtion på hus till låntagare som inte amorterar, speciellt kommer det att märkas för de låntagare som köper hus när marknaden står i botten och lånar till en ny bil när samma hus värderas upp med 500000kr.

    ”Du är medveten om att banken idag har en risk motsvarande 100% av lånet ? För om den de lånar ut till inte kan betala så får de själva stå för hela förlusten. Hur skiljer sig ditt upplägg från det ?”

    Banken har väldigt sällan en 100% risk idag, enligt väl insatta källor riskerar bankerna runt 2% av sin utlåning idag (varav den största delen av risken består i att låntagare går i personlig konkurs när bostadsmarknaden faller) och det är inte till konsumenternas fördel. Vid utlåning på bostäder är bostaden alltid kopplad till lånet, och låter banken skulden förfalla så är banken i sin fulla rätt att sälja bostaden för att driva in en skuld. Lånekontrakten sätter oftast till och med statens rätt till förtur vid skuldindrivning ur spel… Så bankens risker är på tok för låga i Sverige!

    • Det du föreslår är i praktiken samma som sker med bottenlån/topplån i mitt förslag.

      Bottenlånen är då högprioriterade lån medan topplånen har lägre prioritet och innebär mycket större kreditrisk för bankerna. Som jag ser det så är bottenlånen 75% och topplånen för resten.

      Så vi säger egentligen samma sak men du använder andra ord än man normalt använder för detta.

      PS Jag har ingen aning av vad du får siffran 2% ifrån men jag tror det är något där du tar genonsnittet av alla lånen och ser hur stor chansen att de då inte betalas så banken måste ta huset och hur stora kreditförlusterna då blir. Jag talar om ett enskilt lån – för varje lån så är bankens riskmoment 100% av summan de lånar ut.

      • 2% kommer från en vän som jobbar som revisor åt en av de större svenska bankerna. Och ja, banken riskerar 100% av varje enskilt lån men man måste se hela påsen för utlåning som en enda enhet, inte flera…

  3. Det är bra för hushållen att de amorterar lånen och sparar pengar inför framtiden. Det är bra för staten att människorna har egna pengar så staten slipper gå in och rädda dem för de går i personlig konkurs.

    Överlåter man problemen på bankerna så tar de bara en försäkrning och så höjer de räntemarginalen med kostnaden för försäkringen och så går de skadelösa ur det hela.

    Mina förslag minskar bostadsägarnas lånebehov vilket ökar konkurrensen mellan bankerna vilket gör att de tvingas konkurrera med låneräntan och därmed så minskar deras vinster. För bostadsägarna så innebär mina förslag lägre kostnader för att köpa en bostad och längre räntor för de lån de måste ta när de köper bostaden.

    • Jag menar inte att man ska överlåta problemet på banken, jag menar att även banken har ett ansvar när en lånesituation skapas och det ansvaret skall utkrävas på samma premisser som låntagarens ansvar dvs. ekonomiskt.

      • Rent praktiskt hur har du tänkt det skall lösas ? För jag ser ingen lösning som inte gör det enkelt för banken att i praktiken överföra det problemet till den som tar lånet.

        Och ja – det kommer bankerna göra för att skydda sig.

        • Rent praktiskt kan vi anta att banken (som i första hand lever på att låna pengar) har ett intresse av att överleva, sedan så inför man en rigid central lagstiftning om vilka villkor som måste mötas för att få ett huslån som bankerna inte under några omständigheter får kringå. Topplåne-delen kan vara ett blanco-lån men då måste man rent praktiskt lösa det med att lagstifta om en högre nivå på bottenlånen.
          Ex skulle man kunna tvinga banken att låna ut 90% av inköpssumman som bottenlån, 5% som topplån, 5% egen insats. Man ställer ett amorteringskrav på 1,5% (inte orimligt) ner till 80% av köpesumman (bankens ”risknivå”). Bankens naturliga försvar skulle bli att man inte får t.ex. låna till en bil på huslånet om man inte nått 80%-spärren men däremot att man får låna till något som höjer fastighetens värde då amorteringskravet ner till 80% kvarstår, något som i praktiken skyddar låntagaren, ger banken en rimlig andel av risken och på sikt sänker kostnaderna för att köpa sitt boende.

        • Det jag var intresserad att få veta mera av vad hur bankens risk ser ut, vad den utgör och hur den fungerar ?

          Vad är det banken riskerar ?

          När utfaller den risken ?

          Hur kan banken påverka den risken ?

          Du är medveten om att banken idag har en risk motsvarande 100% av lånet ? För om den de lånar ut till inte kan betala så får de själva stå för hela förlusten. Hur skiljer sig ditt upplägg från det ?

  4. Jag gillar iden med en kreditförlustfond men i övrigt ser jag ingen poäng med dina idéer, att tvinga folk att amortera slår fel mot alla de som amorterat av till en nivå som de är bekväma med (grannen har en skuld på runt tvåhundratusen i en villa värd en dryg miljon, varför ska han tvingas amortera om han inte vill?), bottenlånet på en normal villa idag är mellan 70 och 80% beroende på var i landet du befinner dig och därmed finns inget argument för att tvinga den till 75%. Problemet ligger främst i att bankerna gärna sätter dig i en skuldfälla som är snudd på omöjlig att ta sig ur vid en ekonomisk krasch vilket i sin tur innebär att banken i de allra flest fall sitter helt säkert. För en tryggare ekonomi måste vi få bankerna att ta en större risk vid belåning av bostäder. Antag att vi tvingar banken att låta låneobjektet utgöra 90-95% av skuldvärdet så banken inte går skadefri när en person går i konkurs utan att de FÅR ändra dagens utlåningsvillkor i någon större mening mer än att ställa just amorteringskrav och så vidare till vissa nivåer. Det jag menar på är att då individen inte klarar att ta sitt personliga ansvar i samarbete med banken (som ska kunna råda låntagaren angående dess ekonomi) så måste banken få möjlighet att ställa faktiska krav kring låntagarens ekonomi och dessutom vidimera kraven genom att bli beroende av låntagarens långsiktiga ekonomi…